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　　住在2006年前后的“老小区”，最怕的是什么？不只是房子会变老变旧，还有每天下班回家像打仗一样的“”。我们一起探讨杰西小区这样已入住20年的老小区，在面对“1376户、1200部地面停车需求、却仅有317个地面划线车位”的极限挑战下，如何通过法治化、市场化的手段，修订一套更公平、合理的停车管理秩序。

　　杰西小区建成于2006年，步入“中年期”的小区正面临着成长的烦恼。数据是最直观的折射：

　　目前实际有地面停车需求的车辆超过1200部。这意味着，即便把主干道单边全部停满（叠罗汉式停车后总容量约460部），仍有近800部车的停车缺口。

　　“先到先得”变成了“谁停下谁就不敢动”，直接催生了大量“僵尸车”占用公共资源。

　　从交房到目前，小区的地面月卡收费仅为60元/月，折合每天2元。这个价格远低于周边的小区停车场，本小区地库的租赁价格约600-700元/月，农行对面停车场露天停车场约450元/月，60元甚至只是商业办公区1天的停车费。周边同样是融侨物业管理的丽岛小区，不设月卡停车选项，直接按天计费。

　　现行规则对一户多车缺乏有效约束，办一张月卡，其它车辆按次按天计费，不限数量。

　　外来车辆、非业主车辆与业主车辆“同台竞争”，进一步稀释了本就属于全体业主的公共福利。

　　如果再不改革，小区将陷入“越堵越乱、越乱越堵”的恶性循环，甚至在发生火灾等应急情况时，连消防通道都无法保障。

　　针对上述痛点，目前拟定的《杰西小区地面公共停车管理规约》2026修订版（讨论稿）提出了核心改进思路。其背后的设计逻辑值得每一位业主共同思考：

　　规约第一条明确了“一户一月卡”原则，且对车主身份进行了严格界定（业主、配偶、直系亲属）。

　　剔除“挂靠车”、“人情车”，确保公共资源优先服务于居住在小区的本区业主。

　　通过居住证、房产证、行驶证“三证一致”的审核，辅以“代办惩罚机制”，从源头上减少无效需求。

　　虽增加了40元，但公共收益归全体业主。这不仅是成本补偿，更是一种心理门槛，引导非刚需车辆外溢到周边。

　　将外来车辆收费标准定为“2小时10元，单日封顶50元”。通过市场化的价格调整，劝退蹭位车辆，腾挪出宝贵的空间给回家的业主。

　　第二部车以上实行递增收费。在极端短缺的资源面前，保障“一户一月卡”是基础公平，第二部车按次收费，而“更多车”则需承担更高的市场化成本。

　　规约提出对违停、挡路、挪动石墩等行为授权物业通过拖车、锁车甚至取消入区权限（30天违停3次取消3个月权限）进行管理。

　　有人会说：“我住在自己小区，为什么要多交钱？”但我们要看到，在月卡中，有60元进入了“小区公共收益”账号，用于小区的公共设施维护。这本质上是“取之于民、用之于民”。20年前的低收费标准，有限的公共停车位被一部分人长期占据，实际是极少数人占用了绝大多数人的公共土地资源，调整月卡价格，支付公共资源的溢价是公平的体现。

　　诚实地说，即便提高收费，地库加地面的车位依然无法完全覆盖1200部车的需求。提高收费并不能“变”出车位，但它能通过“筛选”和“流动”，让真正有需求的业主在回家时，少转两圈，多点机会。

　　根据《民法典》第278条，停车规约的修改属于重大事项，需要“双三分之二”参与表决，且经由“双过半”同意。这意味着，这份规约能不能通过，决定权在每一位业主手中。

　　理性客观地看，完全免费或极低收费的“公地”，最终只会沦为“公地悲剧”——谁也停不到，谁也走不了。

　　《杰西小区地面公共停车管理规约》2026修订版（讨论稿）【见另外一篇】并非终点，而是一个开启民主协商的起点。建议每一位业主思考：是希望在杂乱无章的60元时代继续“抢车位”，还是希望在制度规范的100元月卡，提高临停车收费的新规约下，拥有更高效、更公平的停车环境？

　　WSS： 说白了就是临停车辆太多，白天3元，过夜5元，24小时8元的临时停车费就是天大的笑话，比路边停车场还便宜。导致控制不住临停车辆数量。经常看到晚上一大排业主车辆在入口外面等刷微信出小区的车。从去年开始，基本正常下班都没停车位，周一早出来，只能扔路边等周六早再进去。难道小区入住率或者登记车辆去年突然大幅攀升？ 建议大幅提高第二部车和临停车辆的停车标准。 提高临时停车费可以通过价格手段调节临时停车意愿。比如过夜费30，就会有很多临时车辆停到外部停车场。相信可以疏导大部分临时车辆。这里说的临时车辆包括业主第二部车。

　　TYZK： 我基本不赞同卢总的三点意见，一是三条建议基本不可能解决停车难的问题，第一条提高停车费从60元提到100元可以从哪个角度解决问题，是因为加了40元，车主出不起而不进小区吗？我觉得不太可能。第二条既然户数1289户（未计商户87户）每户一辆车就远远超过小区负荷，为何还要一户发两张卡，发2578张卡，这些车都合法停进小区，有地方停吗？应该正视小区有许多业主在福州有多套房子偶尔会把原本停在其他地方的车开进小区，那也没必要再给发个身份证，更别说发第三张卡了，每户一张卡都超负荷呢。第三点我认为还是一刀切，只要不是本小区登记车辆就不放进来，即便是探亲访友车停外面走几步也没什么，又不是天天来，偶尔走几步更健康。当然我还是觉得卢总提出问题让大家探讨是好事，而且热心公益也是值得点赞的，我的看法说出来，大家如果有更好的办法也可以交流一下。个人意见：保障一户一车，外来车辆除装卸货物外原则上不要进小区，第二辆车的情况确实不好解决，你说提高临停费可能也不能解决问题，说实在话能买得起第二第三辆车临停费也出得起，关键是最好能限制这些车进小区长时间停放。

　　XB： 最大的问题不是规约如何制定，是如何执行。 直接涨价百分百执行不了。 提高临时车费用大家还是可以接受的，但是前提是一户一卡，一户多卡必须清退。 我去过很多小区都是外来车辆不得入内， 必须是登陆在系统内的车牌才能入场。 严格意义上的业主车辆，必须两证合一，即房屋产权证和车辆所有权证，但是按这个标准执行就很难了。一户一车和外来车辆禁入是最有效的方法，但也是最考验物业管理水平， 没有严格执行都白费了。

　　SZX： 这是提高首部车40元物业费的意思吗？ 临时车辆要管理好。 业主的车，只要办了月卡，不需要开出去，长期停小区里也是业主的权利，不能定义为僵尸车。

　　LSB：一部车相对就是最公平的，本来就有限的资源，可以提高第二部车的费用，本身有条件有第二部车，一定比打车的成本低， 更何况是停车。

　　LMF：1、长期以来，地面公共车位的停车管理费是物业收走了，因为约定的是【停车管理费-归物业】，没有约定【场地占用费-归全体业主公共收益】。重新约定调整，虽然有上调40块，但是60块都归业主的公共收益（场地占用费），有助于后期小区的公共设施的更新维护，比如准备开展的门厅更新，换新电动门。

　　2、建议提高月卡的标准，是业主可以不办月卡，可以按次来收费。就是因为月卡的收费标准太低，大家都办了月卡，但是已经900多张，又停不进来，矛盾特别多。

　　3、目前的临停非常便宜，白天3块，过夜5块，加起来才8块。【临停收费都是公共收益】。所以太多的车挤进来，也没区分业主车，非业主车辆。

　　直接提升临停费用的标准，包括业主的第2部车，是很有效的制约手段，但可能抵触也多。

　　4、目前的现实情况就是小区一户两车的很常见，除开有地库车位的，几年前已经有200-300户，现在更多。提高临停标准也是一个可能有效的路径，但目前的方案没提。

　　5、大幅提高未注册登记的车辆，业主的第三部车，至少可以通过价格杠杆，避免这类车进入。

　　6、另外一种方案，就是第1部车标准不变，超过地面划线部的包月停车费，归属公共收益。然后把第二部车的临停费用从白天3块，过夜5块提升为白天10块，过夜20。未注册临停车的标准，每两小时10元，按此递增，每天封顶50。临停收入都是归属全体业主的公共收益。

　　SR： 个人主张:业主基本权益保障一户一车，自用还是亲属用，允许自主；第二或第三车另定执行标准。

　　CRM： 杰西小区停车位紧张，业主一户一部车位都供不应求，为了保证业主的正当权益，外来车辆一律不准进入小区，（如特殊情况，业主必须提出报备批准）立下规矩。 每天傍晚5一6点正当江南水都中学，学生放学高峰期，小区里面车位已满，杰西业主4一5部车堵在门口，等待车位一进一出，造成堵车，影响周边市民正常通行，社区，杰西物业再拿不出措施，福州市政，福州交警可能要介入了！ 一刀切，外来车辆一律不准进入小区，福州很多小区都是这么干的，我们为什么不行？立下规矩，大家互相监督，遇到违规行为，及时曝光，确保杰西小区规范停车专项治理走向正轨。

　　WS： 业主的第2部第3部车辆收费的标准不能高于周边几个停车场的标准，否则这些停车场的也会在规定的范围坐地起价。

　　CL： 业主的第二部、第三部如果不高于周边的停车场费用，那等于没有加，这些车照样还会挤进小区的。

　　WS：你讲的这种情况不排除存在，但大多数的人不会进来。因为进入小区，第一，车位很紧需要等候，而且进来以后很难出得去。第二，外面的停车场就不存在这个问题。第三，外围的停车场现在已经在提价了，小区内比外面高他们也会跟着提，其它已停、租外面车场受的业主也不情愿。 对每户多余的车辆和外来车辆提高收费标准无可厚非，但度要把握好。

　　1.督促物业严格按照小区公共收益分配法规（即公共停车产生所有收益其中30%作为物业绩效报酬「日常管理费用」，70%作为小区公共收益用于小区公共设施维护支出）执行。

　　2.进一步规范物业日常停车场管理工作。（定期公示小区业主月卡，次卡办理情况，停车场收支分配明细）。对违反停车规定的车辆及时予以劝离，对屡次违反停车规定的车辆号牌予以禁止进入小区。

　　3.保障业主相对公平停车权益（保留月卡60元/月收费标准，但约定一户只能办一张月卡。未办理月卡的业主采取允许登记一辆汽车，按10元1天不限出入次数收费方式预先在物业系统里充值）

　　4.进一步挖掘扩大小区停车位数（比如对靠闽江大道方向车位进行改造后退一定距离，在保留足够消防应急通道情况下，允许车位前方停车进一步增加停车位数量。）

　　5.利用小区公共停车位增加小区公共收入（参照一线大城市对临时车辆增收较高的停车费用，实现小区公共收入增加）

　　2.不想办理月卡业主车辆，按每天10元不限进出次数收取（前提是该户业主未办理月卡，且只能登记一辆汽车，费用预存物业停车系统。）

　　3.除以上两种情况外一律按外来车辆进行收费，按车辆进入小区开始1小时收费15元，每30分钟加收15元，每天封顶50甚至100元。

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　　新华社香港4月9日电（记者林迎楠）香港一季度电动车市场迎来购车热潮，其中广汽国际表现亮眼，3月单月批发电动车近2000台，向香港特区政府运输署递交上牌文件2500份，有望冲刺上牌数排名前二。

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